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香港、美国装饰幕墙行业模式分析

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拾荒者 | 2019-10-14 09:20
  本文通过对香港、美国地产开发模式的介绍,引入对海外装饰工程在住宅及商业地产开发中的实施情况探究,从工程实施、法律法规、案例分析等角度,对整个海外(以美国为主)装饰业,包括内装承包、室内设计、装饰材料等现状进行了初步了解与分析。

一、房地产开发模式

  目前,国际上具有一定代表性的房地产开发模式主要有两种:一种是从融资、买地、建造,到卖房、管理都以开发企业为中心的“香港模式”,另一种是以市场化资本运作为主、注重专业化细分和协作的“美国模式”。我国近几年的房地产宏观调控,使房地产开发模式渐渐由香港模式向美国模式转变,尤其自2005年以来,美国模式成为中国地产圈内的高温词汇,国内众多地产大腕屡屡提起。“弃港投美”,目前已经有不少品牌开发商对此趋之若骛。

  (一)香港模式              

  “一条龙”式垄断游戏              

  由于地缘关系和土地公有等方面的相似性,目前我国的房地产开发模式基本上借鉴了香港模式。              

  香港模式是一条以房地产开发企业为核心的纵向运作链,投资买地、开发建设、营销销售、物业管理等,通常由一家企业独立完成,堪称“全能开发商”。香港房地产开发融资渠道也相对比较单一,主要构成是银行贷款和通过预售收取客户预购房款。

  香港模式具有以下几个鲜明特点:     

  地皮最值钱。香港拥有660万人口,却只是1070平方公里的弹丸之地,而作为人口高密度最高的上海,1700万人却拥有6340平方公里。这就跟解放前的中国农民一样——一辈子的梦想可能就是置下五亩地。对香港地产商而言,有地才是生存的硬道理。

  项目运作“一条龙”化。香港房地产开发企业通常采用拿地、盖房、销售、物管“一条龙”式的滚动开发模式,作为“全能开发商”扮演着各类角色。长江和黄、新鸿基地产、新世界发展、恒基兆业等10家地产集团都是这样开发楼盘的。这种全能型模式有利于形成地产巨头,行业集中度相对较高,有利于资源的优化配置,正由于此,前十家地产商的开发量约占香港总开发量的80%左右。              

  获取土地是第一要义。政府高度垄断土地,大开发商高度垄断市场,房地产发展商占有了最具稀缺性的土地资源后,其他行业和社会财富自动聚拢而来,想不赚钱都难。香港不同于美国,地少人多、寸土寸金,拥有土地成了房地产开发企业竞争力的核心所在。

  融资渠道相对单一。总体来说,香港地产商大型化、财团化之后,其自身财力已经比较雄厚,然后通过银行贷款和预售款,基本就能满足开发经营需求,没有太大动力进行多元化融资。              

  期房预售制。1953年,在香港严重供小于求的卖方市场下,霍英东首创卖楼花的游戏规则,期房预售使得开发商除银行贷款外,又获得了一个新的融资渠道。从而在资金要求上大大降低了开发商的入行门槛。              

  (二)美国模式            

  通过严格的专业化细分,形成一条横向价值链,构成以专业细分和金融运作见长的房地产发展模式。美国模式代表了西方发达国家房地产开发的主流模式。其核心是金融运作,美国拥有最成熟和完善的房地产金融体系,房地产投资信托基金和投资商成为主导者,而开发商、建筑商、销售商以及其他房地产服务商则成了围绕资本、基金的配套环节。

  1、美国地产模式的背景及特点      
      
  土地自由供应。联邦政府及各州政府拥有的公共产权土地占美国土地总面积的41%,私人业主及印第安人拥有额外59%的土地面积。              

  专业分工明确。美国房地产发展模式主要由房地产金融产业链、开发产业链、中介产业链和流通产业链等相互协调共存,强调房地产开发的所有环节由不同的专业公司来共同完成。而且不同公司根据自己的专业特长而专注于某个细化产品市场。比如:有专做写字楼的,也有独做大型超市的,既有做郊区成排别墅群的,也有独营退休社区的。              

  以金融运作为核心。在美国房地产模式的各个链条中,金融产业链最为发达。美国没有一家房地产开发企业进入世界500强,但却有许多以房地产投资收益为利润来源的投资商、投资基金等金融机构进入世界500强。美国的房地产金融产业链由房地产基金、投资商和银行组成,其中最大部分是房地产基金,美国的房地产投资商主要是从事物业投资,而非物业开发,因此美国真正的大地产商都出于金融领域。以房地产投资信托基金为代表,美国目前约有300多只房地产投资信托基金,管理资产总值超过3000亿美元。              

  收益大众化。美国的房地产资金只有15%左右是银行资金,剩下的70%是社会大众的资金,其中35%是退休基金,35%是不动产基金。房地产基本上是私人投资,全国大多数人都可以通过不同方式参与房地产的投资,主要渠道是房地产投资信托基金、上市企业股票、MBS(房产抵押贷款证券)等。全民参与投资,既降低了房地产金融风险,也使行业利润被民众摊平,基本不可能出现如任由国内房地产开发商敛聚暴利的现象。

  2、参与群体

  美国房地产开发项目主要参与群体有三个:业主、设计人员和建造人员,以下分别论述。

 (1)第一个参与者是业主,按资金来源不同,业主分为三类:

  A 公共业主。美国大约1/4的建筑是由公共资金来完成的,这些资金来自于地方、州或者联邦政府。

  B 私人业主。大多数的建筑是由私人业主筹资兴建的。从一生只建一所房子的家庭业主,到拥有众多设施的跨过公司都在此范围之内。

  C 业主代表。设备经理(Facility Management)是最常见的业主代表,他们大多在大型机构或学院中工作。其工作内容就是明确组织的目标,确保各种设施按计划运转。

 (2)第二个参与项目的群体是专业设计人员

建筑师和工程师是工程项目的主要设计者。在大多数房屋和住宅建筑中,建筑师是首席设计师,负责直接将业主的意图见诸图纸。工程师则通常在基本设计理念确定之后而具体细节尚未实施之前参与进来。

 (3)第三个参与项目的群体是专业建造人员。该类群体包括建造师、估算师、进度计划员、采购代理、专业承包商、技工等,由他们负责项目最终的建造师工工程。

3、美国地产开发八大阶段

  第一阶段是寻找与筛选投资机会,制定投资计划,要寻找投资机会,就要求开发商对当地的房地产市场有比较深入的了解并在占有大量市场信息的基础上,探讨投资的可能性,寻找多个可供选择的机会,并迅速判断出可行性。

  第二个阶段是细化投资方案。细化方案就是指开发商选择出实现他的设想的开发用地。如何选择开发用地,要探讨它的技术可行性,并且要与潜在的租客、业主、银行、合作伙伴、专业人士接触,做出初步设计方案,探讨获取开发用地的可行性。

  第三个阶段是可行性研究,完成上述两个步骤后,开发商要进行正式的市场研究,估算市场吸纳率,估计的成本和价格,将有关开发计划报送政府有关部门,从法律、技术和经济等方面综合判断项目的可行性。

  第四个阶段是合同谈判。开发商根据市场研究中得到的客户需求特征,确定最终的设计方案并开始合同谈判,得到贷款书面承诺,确定总承包商,确定租售的方案,获得政府的用地、规划等许可。实际上谈判的目的就是筹款,往往在地没有批下来的时候就要预先安排,而不是等批了地再去找钱。筹钱的计划一般应该靠前制定。

  第五阶段是正式签署有关合作协议和合同。签署合同,包括开发协议、贷款协议、长期融资协议、土地出让或转让合同、工程施工合同、保险合同和预租售合同等。

  第六阶段是工程建设。开发商根据预算进行成本管理,批准市场推广和开发队伍提出的工程洽商或变更,解决建设纠纷,支付工程款,实施进度管理。

  第七阶段是工程竣工投入使用。开发商组织物业管理队伍,接入市政设施,业主入住,偿还建设贷款,长期融资到位。

  最后一个阶段是房地产资产管理。业主和开发商(或者新业主)要进行物业管理、更新改造设备、市场推广等工作,以延长物业的经济寿命,提高资产运营质量。

4、工程管理模式及组织形式

  通常在美国有6中常用的专业服务以及专业服务组合可供业主选择:

  A 财务规划咨询。

  B 建筑和工程设计咨询。业主聘请建筑工程公司做前期设计的技术咨询。当工程设计和项目融资工作完成后,业主通过招投标及商务谈判的方式确定总承包商。

  C 设计及施工咨询。对于工业建设项目,尤其是大型工业项目采用此模式。在一个项目中,把设计和施工管理融为一体,就可以使许多原来存在的设计者与施工者之间的矛盾得以避免。

  D 全过程建设项目经理。从项目启动到完工提供全过程服务的职业化建设项目经理大多来自建筑工程设计公司或总承包商。

  E 运营和维护管理。

  F 设施管理

二、装修工程在房地产开发中的运营模式之住宅地产

  背景概况:

  根据美国住房和城乡发展部及美国人口普查局(Department of Housing and Urban Development (HUD) and conducted by the U.S. Census Bureau)在2012年发布的“2011年全美社区调查数据”(2011 American Community Survey Data)显示(表一),美国主要的大城市中,越是经济发达及人口高度密集地区,人们居住在公寓楼房(apartment)的占比越大,例如纽约市,公寓住房占所有住房种类的50%,而在费城、凤凰城等市,公寓住宅只占到所有住宅类型比例的16%和21%。纵观全美,美国人选择居住在公寓类楼房的总占比仅约为28.6%,也就是说多达71.4%的美国人选择居住在独栋住房(House、Unit、Flat)或者房车等移动性特殊住房中。由此可推测,美国住宅装修产业多注重于独栋住房业务的开展,这与中国的大规模集成住宅装饰产业特点有着显著的不同。同时由于无法规模化集成化的开展住宅装修业务,外加基础设施较为成熟,以及人口基数小且增长缓慢,很多美国住宅装修商在成立了30-40年后,仍然保持着较小规模及“工作室(studio)”的名称。

(表一 2011年全美社区调查部分数据)

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 (一)住宅全装修(新建住宅)

  1、工程实施
  行业规模虽然有限
,但美国人的新住宅仍不断向郊区扩张,新房的需求量也稳步增长,新房的交付中大一部分都是带着“全装修”的。

  房地产开发商作为装修第一责任人,业主只需要与其签订总包合同,业主如有任何质量或其它问题也只需与房地产开发商进行交涉,开发企业要按照"质量可靠、价格合理、规范运作、取信于民"的原则自主建设或者请分包商(Subcontractor)进行住宅装修工作。

  在装修设计方面,前期就开始介入,依靠专业室内设计与建筑设计的一致性保证住宅装修后拥有良好的使用功能以及健康舒适的人居环境;在施工方面,专业的全装修工程承包商提供的规模化、集中化、装配化的住宅装修施工方式,装饰产品由专业生产商按工业化生产方式提供给工程承包商。全装修的工程质量在先期就由工业化的产品生产做出了充分保证。在个性化兼顾方面,除了房地产开发企业直接向市场统一提供不同档次装修标准的住宅外,业主还可以选择菜单式装修,在预售时通过查看样板间,挑选几种装修设计方案,有的菜单式装修的某些部品,如地板、洁具、灯具等,业主可以自己购买安装,而软装饰由业主在全装修完成后充分、自主的进行决定。

  2、法律法规

  美国政府对住宅装修产业颁布了多项严格的法律法规,此处以康涅狄格州新建住宅装修情况及法规为例。

  康州政府对新住宅的建造发布了“新房建设法”(The New Home Construction Act),所有新住宅建设商需取得有效的注册执照,而在建设的同时也提供装修服务则需同时取得“家庭改进承包商”(Home Improvement Contractor,HIC)牌照,同时需缴纳强制收取的一定数额的保证金,如果产生的工程纠纷中承包商判输而拒不支付赔偿,业主将获得单个项目最高达3万美元的强制赔付。

  此外,HIC执照及仅是装修商的入门门槛,若想开展完整的装修业务,还需多种执照,如:由公共安全部颁发的建造业监工许可证(Construction Supervisor License)、由专业许可部门颁发的水暖、电力及其他专业贸易许可牌照(Plumbing, electrical, or other professional trade license)、由劳工标准部颁发的无铅化安全改造承包商执照(Lead-Safe Renovation Contractor License)等。

  新房的建设施工及装修需注重比非新建住房装修更多的问题,例如建设许可的取得、建筑规则的遵守、特殊场地(规划用地施工、湿地或其他特殊用途用地)许可、工人保险(非常重要)、责任保险、由国家环境卫生协会、州公共卫生部门颁布的氡气,石棉,铅,住宅地下取暖油储罐系统施工许可等。

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图一


 (二)住宅装修/翻新(非新建住宅)

  马萨诸塞州:

  州法律规定,任何金额超过1000美元的装修合同,不论是业主自用住宅还是其他类非新建住宅,若开展装修业务,同样必须持有由消费者事务及商务规则办公室(OCABR)颁发的“家庭改进承包商”(Home Improvement Contractor,HIC)注册执照,政府公开将所有持注册文书的承包商名单发布在网站上,任何人都可以随意查询。

  在装修过程中,如果出现纠纷,业主可通过由消费者事务及商务规则办公室(OCABR)发起的一项收费低廉的协助诉讼项目对承包商向法院申请仲裁诉讼。如果在仲裁中业主取胜,但承包商却拒绝支付相应赔偿,那么业主将收到最高达1万美元的“保证基金”赔偿,此保证金项目为强制执行项目。

  装修合同的条款和国内的无太大差异,包括总价、工程细节描述、工程款支付细节及方式等。唯一几处有硬性规定的是:除非有非常特殊的情况(需做认证),承包商不得要求超过合同价款1/3的款项作为工程押金;在业主完全满意验收工程项目之前,合同中不得要求付清尾款。

  康涅狄格州:

  消费者保护部对州内开展的所有新建住宅及已存在住宅的装修活动负责,这其中包括承包商的注册取照、承包商保证金的强制收

  取及保护消费者法律的制定,政府官网会公开发布装修普法文件供公众查阅(图二),其中显眼处标有这样一段话:除了制定相关法律,州政府正努力确保承包商规范、专业的完成装修工作,满足客户的需求,减少消费者投诉并支持康涅狄格州经济的稳步发展。此文件会根据州政府法律条款的变化随时更新发布,满足不同时期有装修需求民众的随意免费查阅。

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(图二)


  康涅狄格州与马萨诸塞州一样,装修商入门同样需取得注册执照(HIC),供职于装修商的业务人员也需在消费者保护部门取得注册资格。此外,无执照开展装修业务在康涅狄格州将被无条件视为“犯罪活动”,并且法院不受理此类承包商提出的任何工程纠纷。

  值得一提的是,康涅狄格州对消费者权益的保障几乎达到极致,装修工程中,消费者拥有一项”3日取消权”(The 3-day Cancellation Right),消费者在工程进行中任何3个工作日内,如果对此期间的工程不满意,即可使用此项权利,即:将不对在此期间发生的任何装修工作负责,也不必支付产生的任何费用,并且有权利要求承包商免费为其将不满意部分恢复原样。此项权利被强制性要求在合同中标明,并且规定需用黑体字(boldface type)标出以提醒消费者注意保护自己的利益。与马萨诸塞州不同的是,因普通工程纠纷引起的强制性罚金,康州将此金额提高到了1万5千美元。

  因此,美国大部分正规住宅装修承包商必须保持高度的责任心和专业性,因为一旦出现确凿的违约或违法行为,毫无商量余地,美国有句俗语:Rules are Rules(规矩就是规矩),言下之意,没什么道理可讲,美国是典型的法治社会和信用体系社会,任何破坏自己信用记录的行为无疑为自取灭亡,法律在人们心目中地位极高,违法成本巨大,惩罚的代价是非常昂贵且严重的。

  总之,在美国若想成功的开展住宅装修业务,需要做到以下几点:

  A 确保业主的知情权和检查权。业主有绝对的权力对项目知情并且采取措施,而且多数情况下,产生纠纷对承包商十分不利。

  B 推荐。项目完成后,注意征询业主的意见,询问业主是否愿意将此次装修经历推荐给他人,在信用体系的影响下,得到多任业主的推荐,效果有时比打广告好的多。

  C 售后服务。优质及时的售后服务同样有助于业务的发展。

  D 良好科学的施工计划。良好的现金流及优质的信用可以帮助科学的制定施工计划。

  E 高度的专业性。高度的专业性可以提升客户满意度及减少纠纷的发生。

  F 主动寻求帮助。在遇到法律困难时,应主动向政府相关部门求助,将会得到专业且友好的法律服务支持。

  G 诚信经营。诚实的在所持执照种类范围内开展施工作业,包括不打虚假广告,作假并引起不良后果一旦被发现,将终身不能再从事此类工作。

三、装修工程在房地产开发中的运营模式之商业地产

 (一)案例分析(工业园、厂区)

  1、背景概况

  设计-建造模式(Design-Build),在国际上也称作“交钥匙模式”(Turn-Key-Operate)、一揽子工程(Package Deal),在中国称设计-施工总承包模式(Design-Construction),是指在项目的初始阶段,业主邀请几家有资格的承包商进行议标,根据项目确定的原则,各承包商提出初步设计和成本概算,中标承包商将全面负责项目的设计、施工、装修、设备安装及调试直至最后达到可直接使用交钥匙验收。此工程模式在海外工程项目建造模式中是较典型的模式之一。此外还有DBB(设计-招标-建造)模式、EPC(设计-采购-建设)模式、CM(建筑工程管理)模式等,此处不再赘述。

  2、其特点有

  (1)合同关系简单。从总体来说,建设项目的合同关系是业主和承包商之间的关系,业主的责任是按合同规定的方式付款,总承包商的责任是按时提供业主所需的产品,总承包商对于项目建设的全过程负有全部的责任。;

  (2)承包商可在参与初期将其材料、施工方法、结构、价格和市场等知识和经验融入设计中;

  (3)有利于控制成本,降低造价。国外经验证明:实行DB模式,平均可降低造价10%左右;

  (4)有利于进度控制,缩短工期;

  (5)风险责任单一。

  当然此模式减弱了业主对项目细节的控制权利,需建立在双方高度信任的基础上进行。

  3、实例

  美国最大和第二大的建筑承包商“柏克德集团”(Bechtel)和“福陆集团(Fluor)”,就是“交钥匙模式”工程的成熟大型承包商,这两个位列全球前十名的建筑承包巨头,完成了大量交钥匙工程。这其中有柏克德集团在2011年完成的公司历史最大规模的交钥匙工程,位于威斯康辛州的“橡树溪电力工业园扩建工程”(OAK CREEK POWER PLANT EXPANSION),合同金额达25亿美元,公司作为总承包商一揽子完成了基建、工程、暖通、主体建设、装修、设备安装直至最后向业主交钥匙使用。

  就装饰工作来说,公司是否雇佣专业分包商完成无法详细查证,但可以发现的是,包括福陆集团在内的这两家全球建筑承包商巨头的各领域专业能力极强,员工储备充分,业务触角已相当广泛,除了土建、建筑设计、室内设计、工程管理、暖通、设备安装维护外,还涉及能源、钻井平台、化学、生物燃料、重油提炼、电力、生命科学、矿产、金属、运输、核技术、轻纺业、制造业(图三、图四),几乎可谓无所不能,已超越常规企业发展套路,公司已经发展成为全行业领域财团巨头。其主持完成或参与的工程建造项目,分布在全球所有大洲的主要国家。

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(图三)


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(图四)


  (二)案例分析(商业综合体、酒店)

  迪拜塔(现称哈利法塔、图五),位于被称为“世界建筑试验田”的阿拉伯联合酋长国迪拜的一栋有162层,由阿联酋最大国营地产公司EMMAR开发,总高828米的摩天大楼。迪拜塔2004年9月21日开始动工,2010年1月4日竣工,为当前世界第一高楼与人工构造物,造价达70亿美元。

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(图五)


  EMMAR没有选择可以“一揽子承包”的总包商来做这个项目,各领域专业分包商通过竞争分别与EMMAR签订分包合同,共同完成了这座摩天大楼。主体建筑各部分的承包商细节如下(表二):

  整体建筑设计

  美国著名建筑设计大师阿德里安.史密斯(Adrian Smith)及新加坡著名建筑设计公司缔博建筑事务所(DP Architects PTE)

  楼内商业综合体总承包商

  阿联酋承包巨头Dutco Balfour Beatty-Al Ghandi & Consolidated Contractors International Company (DBB / AG & CCC)

  大楼土建及结构工程设计

  新加坡迈进建筑工程公司(Meinhardt (Singapore) PTE)

  塔尖、楼顶承包商

  本土承包商Arabian Profile

  楼体基础

  德国Bauer Spezialtiefbau of Germany

  楼体整体施工

  韩国三星财团旗下的“三星物产”、比利时最大建筑商Besix、阿拉伯当地最大建筑工程公司Arabtec、以及澳大利亚Grocon联合完成。

  工程施工管理咨询服务

  美国跨国建筑公司Turner Construction Corporation

  幕墙

  香港远东铝质工程公司总包、中国西安远恒铝质工程有限责任公司安装(香港远东孙公司)

  电梯工程及电梯安装

  奥的斯OTIS、美国Lerch Bates、瑞士Schmidlin、迪拜Al Naboodah、英国Laing O’Rourke

  冷气系统及供热通风与空气调节

  著名百年空调系统公司,美国标准公司(America Standard Company)旗下特灵公司(Trane)、美国Allied Consultants

  (表二:迪拜承/分包商)

  令人有些意外的是,迪拜塔的室内设计工作是由时尚界巨头“乔治阿玛尼”旗下的“Armani Hotel & Resorts”(图六)组织完成的。

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(图六)


  而装修施工则是由目前全球最大的室内装修承包商:德帕公司(DEPA)来完成的,装修合同金额为6亿美元,德帕公司(图七)在楼内105层部署了来自全世界超过2200名装修工人,负责近1000套住房和服务空间的装修工作。这份装修工作的完成耗费了德帕公司大量的精力,在这栋一英里半高的建筑里运送大量装修材料以及穿梭于其他项目承包商的施工现场而保持井井有条的施工管理是件非常具有挑战性的工作,工程结束后,德帕公司CEO莫罕纳德?斯韦德坦言:“整个施工过程异常艰难和富有挑战性,从我们的角度考虑,我认为我们不会再接手这种工作。

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(图七)


  德帕公司于1996年由一些独立股东成立,并在1998年通过并购意大利一家装修公司扩大了经营规模,随后,公司将总部办公室迁至迪拜,开始了一连串的并购、入股活动,迅速加快了国内及海外扩张。其分、子公司分布在除了南美洲及澳洲以外所有大洲的主要国家。如今公司已成为在中东、北美及亚洲部分地区有着卓越影响力的全装修承包商,并一跃成为目前全球最大的室内装修承包商,提供全装修领域的各项服务,承接范围广泛,包括游艇、主题公园、酒店、度假胜地、写字楼、住宅、博物馆、机场、轨道交通、医院等。客户包括汇丰银行、阿联酋航空、希尔顿酒店集团、乔治阿玛尼、凯悦酒店、瑞士银行、拉夫劳伦、华纳兄弟影业、迪奥、巴宝莉等。公司于2008年在摩根士丹利、瑞士银行、德意志银行、德勤会计师事务所等金融机构的协助下,在迪拜国际金融中心注册成立了股份制公司,并在纳斯达克迪拜交易所挂牌上市。

四、室内设计

  (一)设计理念

  美国室内设计行业立于全球之巅很大一部分原因是因为业主完全的信任委托和对设计工作的尊重,尊重并鼓励设计创新,有明确清晰的投资意向与经营方案,业主只提出要求,设计师负责全面的设计与规划,包括总体创意、局部空间设计,直至陈设、用具,所提供的是一个完整的空间整体设计。而国内的设计则偏重顶、地、四面墙,对除此之外的整体设计概念较缺失。

  美国室内设计所崇尚的风格是个性化、自然化、对室内设计的认识是整体的、空间的、而非表面的装饰的,注重设计,而非装饰表象。包括设计教育本身,他的立足点和出发点是截然不同的。由于文化背景不同,东西方在审美上的追求也是截然不同的,也体现在室内装修设计和用材上。欧美崇尚自然,尽可能地从地理、心理和感觉上靠近自然,喜欢天然材质如木材、石材,欣赏植物的自然形态,家具的天然质感,尊重手工艺品。其实,这都是在高度发达的物质基础上,人对自然美的渴望和回归。强调个性的追求,使美国的设计艺术呈现出丰富多样、"百花齐放"的局面,各种风格、流派都可得到发展,并拥有各自不同的消费阶层。

  中国的设计教育注意表面的、装饰的,而非建筑在室内空间的延续,或曰室内建筑。建筑师和室内设计师是不沟通的。无论对建筑的外延还是内涵,对建筑整体与局部变化,主次变化,材料联系,风格统一的完整性,都是互相脱节毫无关联的,这点从体系上就与国外有着根本的不同。

  经济基础和整个社会价值观、审美观的不同导致了设计风格的不同。中国刚刚摆脱贫困,迈向小康,急于昭示自己的"富有",于是,很多业主,无论是我们甲方还是我们自身,都习惯性的认为,凡是好的设计,必是复杂的造型和昂贵的材料。于是,我们有了千篇一律的宾馆、酒店、餐厅……步入任何一家五星级酒店,展现在人们面前的几乎无一例外的是恢弘的气势,昂贵的用材,富丽堂皇的场景。设计人员每天忙于画酒店、商场、展馆、餐厅、KTV包间……醉心于造型、线条、色彩、材料等,似乎离开了复杂造型和豪华材料,就不叫做"设计"。忽略了文化内涵,对环保概念也较为缺失,对美与实用的关系研究不透彻。国内工程投标中效果图大战的情况层出不穷,业主是受益者的同时也都是受害者。

  (二)设计分工

  在美国,室内设计工作已经高度分工,有专业做商业设计,也有专业做宾馆、酒店,有专做信息产业高科技的,也有专做风情地方特色的,高度社会化分工要求设计人员在某一领域中更专业、更详尽。室内设计界人士应该警惕地看到,国外设计师同样也在大举抢占国内市场。看看北京、上海的一些大型公共建筑,无一不是请的国外建筑师及室内设计师。国内的同行若再不注重提高,蛋糕则越来越小。

  此外,美国的室内设计从业者是必须持有职业资格的(即持证上岗,而我国目前还只有建筑师才必须持有职业资格),不只是室内设计,甚至是布艺、园艺、陈设品、家具皆如此。当然,加入协会也是需要考核的,必须通过严格的专业考核(FIDER)。协会的工作不仅仅是加强会员联系,更重要的是维护室内装饰从业人员的利益和权益,制定行业规范,避免不正当竞争,使业界从业人员有一个良好的机制,维护行业的良性循环。

  (三)人文

  美国人崇尚自然,尊重大自然,他们对建筑,对室内设计的追求也同样基于这一点。美国的建筑,甚至办公楼都是用木或石、钢结构,室内只有最简单的乳胶漆或化纤地毯,极少有国内昂贵的木夹板、木材、纯木地板、名贵石材或金属。因为他们有严格的环保法律规定,所用的建材尽可能地可以回收二次利用。而且无论是土建工程、建材行业、陈设品行业、家具、灯具、面料这些室内装饰的因素整体设计、工艺水平都高度一致,配套兼容性强,所有的商品直接买来摆放就已效果不错,如无特殊要求,根本不需装修公司。当然,也并非用不起或者没有,大量豪华写字楼中同样用着最贵重的石材和金属,讲究的线条及灯饰,名贵的木材家具。占全球人口很少的美国人却消耗着全球80%的能源。然而,他们宁肯花钱从国外进口木材、石材、建材,也绝少动用自己的青山绿水,宁愿花钱仿制各种仿真、仿自然的复合装饰材料,也不向大自然索取。

  近些年国内从省到市到地、县大兴土木建的文化广场,其模式都是大型电脑灯光音乐喷泉,主题雕塑,满地抛光大理石、玻璃钢花盆。宾馆大堂,无一例外的铺着抛光的名贵石材,极少有人意识到这是对自然资源的滥用。就包括我们现时阶段家庭装饰工程,也大多是注重形式感的东西,均以豪华与否作为室内设计施工质量或效果评判的标准。所有这些现象索然从专业角度来看尚未尽人意,但毕竟相比装修行业初期,已经有了很大的发展进步。

五、装饰材料

  美国是个高度垄断化的商业社会,建材装饰业同样也是遍布全美。各地的建材连锁超市HQ(Home Quarters Warehouse),IKEA,Wal-Mart,Builders Square SutherLands等几乎已将绝大部分的基本材料垄断。大型超市的一大优势就是可以以较低的价格、最快的信息和运输渠道,较好的服务方式,满足用户。以HQ为例,巨大的超市宛如飞机制造厂,大至原木、板材、石膏板,小至各种规格螺钉、铁丝,全部都归类明确,一丝不苟条理分明的摆放着,上面极清楚的标明价格、规格、包装,同时,又有专业的售货员服务。消费者要的每样东西,店员会清楚的告知价格、优惠幅度……清清楚楚的打印出购物单证、价格,并允许在规定时间内无条件退货、换货。

  一方面,美国人崇尚自己动手,一方面,劳动力的昂贵,使建材超市的货品大多是工业化的半成品,并配套卖很多关于如何自己动手作装饰的书和录像带,回去看看,自己动手作即可。

  除了上述几家大型超市外,其余就象服装样品店一样,都是各专业厂家或专营某种品牌的连锁店,如专卖灯具、家具,专卖布艺,专卖某种风格装饰品的店……高度的专业化分工,充分满足个性化的需求,无论消费者需要什么风格、材料,甚至某个国家、某个年代时期的装饰品、家具,都可以在这里找到和定制。巨大的装饰材料配套市场充分满足了不同风格、个性业主及设计师的需求,可以原汁原味的体现整体设计的概念。

六、可借鉴之处

  1、从德帕公司的发展壮大中可以看到,成功的收购、并购活动是迅速成就公司发展壮大目的的重要手段,注重资本投资及运作能够有效提高市场占有率及利润率,增强企业竞争力,实现多元化经营,从而成为市场领军者。

  2、继续提高商业地产类业务占比,增强综合竞争力,实现业务触角多元化。商业地产受到房地产宏观调控影响小,工程投资大、市场体量大、公众影响力大、业务面宽、合同额高、回款有保障。一旦做出典范工程,后续回报价值前景无限。

  3、提升室内设计影响力,打出名气,注重文化融合及创新。新颖有深度的设计作品能吸引高端客户的出现,可助业务承接层面更上一个台阶。

鲜花

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